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楼市融资再上“紧箍咒”?看清形势更关键!

  1 融资上了“紧箍咒”

  二季度以来,房地产融资形势发生较大变化。

  近期,部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,被约谈警示,要求“控制业务增速,提高风险管控水平”。同时,受行业融资环境收紧影响,5月、6月单月新开工增速均跌至个位数。

  在融资一紧再紧的大环境下,资金面上压力重重的房地产行业应如何应对?搞清融资收紧的目的和路径,洞察潜在风险与机遇,合理布局就更为关键。

  2 融资收紧的背景

  本轮房地产融资政策的变化源于土地市场的波动。过去半年,部分一二线城市土地市场再现回暖,给房地产市场平稳发展带来一些压力。

  2019年上半年,一二线城市土地供求均明显增加,带动了土地出让金、楼面均价的显著上涨。其中,一线城市住宅用地出让金同比增长超七成,增幅居各线城市之首;二线城市住宅用地出让金同比增长超三成,较去年同期提升了4.6个百分点。特别是,广州、成都、重庆、苏州等热点城市部分地块出现较高的楼面价,这也引起了监管层的关注。

  图:2019年上半年各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

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CREIS中指数据,fdc.fang.com

  当前,部分地区居民杠杆急速攀升,增加了刚需群体和改善性群体的债务负担,也增大了金融风险,这是个人端融资收紧的重要原因。

  数据显示,2018年福建、浙江、广东、江苏、上海、重庆等经济相对发达地区居民的杠杆率均超出70%,远高于全国平均水平。这些地区有经济基本面做支撑,金融创新水平较高,居民投资理财需求旺盛,一定程度上也放大了居民的杠杆。然而,贵州、江西、广西、宁夏等中西部地区居民杠杆率超过60%,偏高的居民杠杆率与经济发展水平并不匹配,偏高的居民债务隐藏着潜在的风险。 从增速来看,过去两年,西藏、重庆、海南、广西、广东、湖北、山东、福建、安徽、浙江、江苏、上海、天津等10省市居民杠杆率提高了10个百分点以上。

  居民杠杆高企透支未来?康夭谐〉脑龀た占洌绶湃蜗氯ソ⒔洗蟮慕鹑诜缦铡R虼耍谖雀芨擞敕婪缦盏谋尘跋拢用窀鋈俗》看钫呤战粢彩潜厝弧?

  2016年、2018年中国境内各省市住户部门杠杆率

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各地人民银行、中指研究院综合整理

  备注:居民杠杆率用住户部门负债/银行存款衡量

  3 融资收紧的路径

  近期,监管层的密集表态中,房地产融资形势发生了较大变化。

  今年2月以来,银保监会多次发声强调要继续紧盯房地产金融风险,对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,严控银行保险资金违规进入房地产市场。5月,银保监会发文要求对房地产融资乱象进行整治,房企融资收紧信号不断增强。7月,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示。随后,发改委发文明确房企海外发债用途只能用于一年内到期的境外债务。 2019年以来,为防范房地产金融风险,监管层从严控银行保险资金违规进入房地产行业,到整治房地产融资乱象,再到收紧信托、海外债融资等,银行、保险、信托、企业债等房地产融资来源全面受到限制,或是未来一段时间内的政策趋势。

  在房地产融资收紧趋势下,三四线城市企业融资收紧,房贷利率止降回升,部分城市收紧公积金政策。

  各大银行对三四线城市融资收紧。 工商银行2018年年报中强调加强房地产行业风险管理。重点支持一线城市及库存消化周期合理、潜在需求充足的二线城市普通商品住房项目,审慎把握三四线城市新增住房开发贷款业务。招商银行在2018年年报中提到,2019年房地产行业风险主要集中在去库存速度较慢的三四线城市。此外,农行和中行2018年年报中也提到加强房地产贷款风险管理。 2018年下半年以来,棚改政策调整、棚改规模大幅下调的背景下,部分银行对三四线城市放贷态度更为谨慎。

  表: 部分代表银行加强房地产金融监管

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  房贷利率止降回升。 2019年6月全国首套和二套房贷平均利率止降回升,意味着本轮房贷利率下调周期基本结束。继5月青岛、南京房贷利率上浮之后,6月份天津、苏州、福州、宁波、南宁等城市的房贷利率平均值有所上涨。 二季度以来,苏?荨⒛暇┑热鹊愠鞘蟹康夭谐∪榷然厣钦呤战舻闹饕颉? 在监管层“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标压力下,热点城市加大房地产调控力度,住房按揭贷款利率出现上调也在情理之中。

  图: 全国房贷款利率止降回升

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融360大数据研究院,中指研究院综合整理

  图: 2019年重点二线城市首套、二套房贷利率平均值变化

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  部分城市公积金政策收紧。 2018年以来,成都、天津、西安、厦门、岳阳、镇江、绵阳等城市收紧公积金政策。 这些城市收紧公积金政策对房地产市场起到降温作用。

  图: 2019年以来部分城市公积金政策变化

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  沿着房地产融资收紧的路径,我们发现三四线城市企业融资渠道收紧,是银行加强房地产风险管理的策略,是主动避险行为;重点二线城市房贷利率上调、公积金政策调整,则是“房住不炒、因城施策”背景下,城市主体调控房地产市场过热的主动行为。因此,对房企而言,部分三四线城市面临阶段性需求透支风险,进入时应做好风险评估;而一二线城市虽有调控压力,但在居民居住需求支撑下房地产市场仍有较大发展空间。

  4 看清风险,行稳致远

  房地产企业:规避风险城市,深挖潜在机遇。 企业面临“钱紧”的形势,一方面,应积极收缩战线,规避风险较大的三四线城市,重点深挖有基本面支持的重点一二线城市、及核心城市群周边潜力区域。另一方面,应把握机遇并购那些具有发展潜力的中小企业及其优质项目,同时从提升产品品质入手,更好地满足居民的自住需求,适度让利、加快回款,降低负债率实现稳健发展。

  消费者:结合自身需求,而非升值预期。 自住性购房者应结合自己需求情况,选择更适合居住的住房,同时要充分考虑自身对杠杆的承受能力,平稳好短期、中长期的资金供需,以及要充分做好自身就业稳定性、收入增长水平的评估。

  地方政府:警惕居民杠杆风险。 地方政府在因城施策,优化调控政策,引导市场预期的同时;特别应警惕居民杠杆率高企的风?眨嗖卟⒕偬嵘用袷杖耄己侠硐眩档透芨怂剑佣嵘用裆钇分剩嵴裣眩贸中龀さ於ɑ ?

  1 融资上了“紧箍咒”

  二季度以来,房地产融资形势发生较大变化。

  近期,部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,被约谈警示,要求“控制业务增速,提高风险管控水平”。同时,受行业融资环境收紧影响,5月、6月单月新开工增速均跌至个位数。

  在融资一紧再紧的大环境下,资金面上压力重重的房地产行业应如何应对?搞清融资收紧的目的和路径,洞察潜在风险与机遇,合理布局就更为关键。

  2 融资收紧的背景

  本轮房地产融资政策的变化源于土地市场的波动。过去半年,部分一二线城市土地市场再现回暖,给房地产市场平稳发展带来一些压力。

  2019年上半年,一二线城市土地供求均明显增加,带动了土地出让金、楼面均价的显著上涨。其中,一线城市住宅用地出让金同比增长超七成,增幅居各线城市之首;二线城市住宅用地出让金同比增长超三成,较去年同期提升了4.6个百分点。特别是,广州、成都、重庆、苏州等热点城市部分地块出现较高的楼面价,这也引起了监管层的关注。

  图:2019年上半年各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

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CREIS中指数据,fdc.fang.com

  当前,部分地区居民杠杆急速攀升,增加了刚需群体和改善性群体的债务负担,也增大了金融风险,这是个人端融资收紧的重要原因。

  数据显示,2018年福建、浙江、广东、江苏、上海、重庆等经济相对发达地区居民的杠杆率均超出70%,远高于全国平均水平。这些地区有经济基本面做支撑,金融创新水平较高,居民投资理财需求旺盛,一定程度上也放大了居民的杠杆。然而,贵州、江西、广西、宁夏等中西部地区居民杠杆率超过60%,偏高的居民杠杆率与经济发展水平并不匹配,偏高的居民债务隐藏着潜在的风险。 从增速来看,过去两年,西藏、重庆、海南、广西、广东、湖北、山东、福建、安徽、浙江、江苏、上海、天津等10省市居民杠杆率提高了10个百分点以上。

  居民杠杆高企透支未来房地产市场的增长空间,如放任下去将引发较大的金融风险。因此,在稳杠杆与防风险的背景下,居民个人住房贷款政策收紧也是必然。

  2016年、2018年中国境?诟魇∈凶』Р棵鸥芨寺?

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各地人民银行、中指研究院综合整理

  备注:居民杠杆率用住户部门负债/银行存款衡量

  3 融资收紧的路径

  近期,监管层的密集表态中,房地产融资形势发生了较大变化。

  今年2月以来,银保监会多次发声强调要继续紧盯房地产金融风险,对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,严控银行保险资金违规进入房地产市场。5月,银保监会发文要求对房地产融资乱象进行整治,房企融资收紧信号不断增强。7月,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示。随后,发改委发文明确房企海外发债用途只能用于一年内到期的境外债务。 2019年以来,为防范房地产金融风险,监管层从严控银行保险资金违规进入房地产行业,到整治房地产融资乱象,再到收紧信托、海外债融资等,银行、保险、信托、企业债等房地产融资来源全面受到限制,或是未来一段时间内的政策趋势。

  在房地产融资收紧趋势下,三四线城市企业融资收紧,房贷利率止降回升,部分城市收紧公积金政策。

  各大银行对三四线城市融资收紧。 工商银行2018年年报中强调加强房地产行业风险管理。重点支持一线城市及库存消化周期合理、潜在需求充足的二线城市普通商品住房项目,审慎把握三四线城市新增住房开发贷款业务。招商银行在2018年年报中提到,2019年房地产行业风险主要集中在去库存速度较慢的三四线城市。此外,农行和中行2018年年报中也提到加强房地产贷款风险管理。 2018年下半年以来,棚改政策调整、棚改规模大幅下调的背景下,部分银行对三四线城市放贷态度更为谨慎。

  表: 部分代表银行加强房地产金融监管

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  房贷利率止降回升。 2019年6月全国首套和二套房贷平均利率止降回升,意味着本轮房贷利率下调周期基本结束。继5月青岛、南京房贷利率上浮之后,6月份天津、苏州、福州、宁波、南宁等城市的房贷利率平均值有所上涨。 二季度以来,苏州、南京等热点城市房地产市场热度回升是政策收紧的主要原因。 在监管层“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标压力下,热点城市加大房地产调控力度,住房按揭贷款利?食鱿稚系饕苍谇槔碇小?

  图: 全国房贷款利率止降回升

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融360大数据研究院,中指研究院综合整理

  图: 2019年重点二线城市首套、二套房贷利率平均值变化

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  部分城市公积金政策收紧。 2018年以来,成都、天津、西安、厦门、岳阳、镇江、绵阳等城市收紧公积金政策。 这些城市收紧公积金政策对房地产市场起到降温作用。

  图: 2019年以来部分城市公积金政策变化

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  沿着房地产融资收紧的路径,我们发现三四线城市企业融资渠道收紧,是银行加强房地产风险管理的策略,是主动避险行为;重点二线城市房贷利率上调、公积金政策调整,则是“房住不炒、因城施策”背景下,城市主体调控房地产市场过热的主动行为。因此,对房企而言,部分三四线城市面临阶段性需求透支风险,进入时应做好风险评估;而一二线城市虽有调控压力,但在居民居住需求支撑下房地产市场仍有较大发展空间。

  4 看清风险,行稳致远

  房地产企业:规避风险城市,深挖潜在机遇。 企业面临“钱紧”的形势,一方面,应积极收缩战线,规避风险较大的三四线城市,重点深挖有基本面支持的重点一二线城市、及核心城市群周边潜力区域。另一方面,应把握机遇并购那些具有发展潜力的中小企业及其优质项目,同时从提升产品品质入手,更好地满足居民的自住需求,适度让利、加快回款,降低负债率实现稳健发展。

  消费者:结合自身需求,而非升值预期。 自住性购房者应结合自己需求情况,选择更适合居住的住房,同时要充分考虑自身对杠杆的承受能力,平稳好短期、中长期的资金供需,以及要充分做好自身就业稳定性、收入增长水平的评估。

  地方政府:警惕居民杠杆风险。 地方政府在因城施策,优化调控政策,引导市场预期的同时;特别应警惕居民杠杆率高企的风险,多策并举提升居民收入,引导合理消费,降低杠杆水平,从而提升居民生活品质,提振消费,为经济持续增长奠定基础。

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